Tag: 瑞安建業

是時候回顧我的重磅持貨！這兩個多月瑞安建業有幾個重磅的消息； 中期業績轉虧為盈賺 1100萬， 但其中投資物業公平值變動已有2900萬（非現金收入）；另外租金收入淨額仍然是負數，亦加多了一筆3億關連公司非流動貸款；雖然早兩個月已賣出多項資產，但現金流可能不足；生意層面方面分析 – Socam大約用6-7%的資金成本保留 中國內地的四十多億資產（主要商場及十多年前北京的呆壞賬），每年已消耗2.x億，但艱苦經營多年仍是負租金收入，若單靠建築盈利根本無法支撐；希望新管理層加油將一些浪費成本、時間、心血的資產盡快賣掉及追回北京的呆壞帳！ 此外，CEO黃月良先生九月尾退任CEO、CFO和執行董事，轉任高級顧問。 雖然黃先生較我預期早了幾個月離職，而且北京呆壞賬及四個負租金商場仍未有重大進展，但瑞安建業整體表現已有良好改善，例如賣走大連天地項目、收回及重售成都城中匯商住項目、回購公司股份要約、回購債務證券要約、幾個月一買一賣93WYS賺了幾千萬……所以我仍然非常感謝黃先生的貢獻。 另一個中期業績報告後令人擔心問題的終於出現 （多了一筆關連借貸) 九月中公告瑞安建業要為明年到期的債務證券再融資，好彩市場波動息口不似預期，管理層沒有再融資；五月份做了一億債務要約，中間花了一、兩百萬財務成本，如幾個月後已較高利息再融資，簡直匪夷所思絶不合理；再融資不成反而回購了8,000,000美元的債券，似乎瑞安建業的財務狀況亦並非太差。 最後瑞安建業繼六月之後九月尾再度連日回購股份； 這幾年來瑞安建業的主要持份者、公司員工、財務機構、政府稅收都有錢分，唯獨只有股東年年虧蝕；管理層今次除了明確回應股東大會上所有股東的訴求外，主要原因應該是用$2 買入 價值$7及自己全控的資產，相信以瑞安建業的角度沒有一項投資比以低價投資在自己的股份上更有價值，一衆股東應該加以鼓勵及讚許；”They are hear

乎合價值投資的股票較少題目可以寫，所以小弟重倉的股份0983瑞安建業 Socam 要 相隔兩個月再和大家分析。 這兩個月瑞安建業的動態； 2018年報，業績乏善足陳與預期相若，之前小弟的文章已預計尚有少量虧損；反而在股東周年大會台上董事們被一眾小股東痛駡反而值回票價；特別是瑞安建業的大股東兼執行主席羅康瑞先生，先後多年已沒有出席瑞安建業股東周年大會被台下小股東質疑羅生棄小股東於不顧，個人感覺羅生當然不是棄小股東於不顧，因為他個人亦蝕到入肉。但作為公司大股東兼執行主席冇面目見小股東及正面面對問題的確抵鬧。 關連交易出售南京水泥廠部份股權給瑞安房地產，有關交易順利和獨立股東通過亦能趕在上半年入帳，看來管理層有信心及渴望上半年轉虧為盈！ 債券要約 – 最多部份要約1億美元6.25%美元優先債券；結果成功贖回7000幾萬，加上之前在市場回購2000幾萬，總共贖回了大約1億美元，今次行動除了把多餘現金歸還債權人同時亦可減低因現金過剩而可能作出錯誤投資決定的機會，最重要是大約節省4000多萬港元利息支出，對瑞安建業全年轉虧為盈非常之重要。 突然宣布可能整個項目出售93號偉業街資產作價3.8億，雖然暫時未知是否能夠正式簽約，收了2千萬冇約束力訂金但相信潛在買家亦不是玩泥沙，正如我之前估計持貨半年左右能賺幾千萬，年化回報率可觀CEO黃月良先生高效運用公司資本應記一功！ 6月最後一個交易星期，瑞安建業連續兩天在市場回購股份，相信都是管理層回應小股東在股東大會上的訴求，管理層從善如流值得讚賞，公司回購股份公平對待所有股東，而且公司股價長期嚴重低於資產淨值，相信沒有投資比瑞安建業投資在瑞安建業身上更好；今次回購最多可動用5000萬，如果能在平均價$2.5回購大約2000萬股，黃月良先生又可以幫股東賺回1億元⋯⋯ 種種跡象顯示瑞安建業已經出院了！ 小弟近來搞隱形眼鏡網店，有帶隱形眼鏡的讀者可進店多支持！https://econ.homochi.com/lens/ 小弟 餐飲用品批發網站 https://homochi.com/shanghaistreethk/ 注意；不保證數據分析正確性及不建議參考本文作投資決定。

上星期四（4月18號），瑞安建業公告購入瑞安物業管理，雖是關連交易(羅康瑞)但是交易金額3千5百萬，少於5%不用獨立股東批准。 引述 財華社報導； 瑞安建業(00983-HK)向控股股東購港物管業務 該公司的直接全資附屬公司浪佳有限公司斥資3500萬元向控股股東收購瑞安物業管理服務的全部股權。 瑞安物業管理服務透過其全資附屬於香港提供物業管理服務，包括向灣仔瑞安中心提供管理及維修服務。 交易所 公司公告 這單交易金額雖少但有兩個重點值得討論； 可觀回報-今次投資首三年可算是回證回報超過17%；而瑞安物管只管理灣仔瑞安中心，相信將來亦肯定可以延續管理合約。17%回報相當不錯，（如我上一編文提及Socam投資回報比不上借貸利率）管理層應記一功，大股東羅康瑞先生算是賣大包。（瑞安建業現時現金充足好應該搵一些高回報的投資或者及早還債減少財務負擔 大股東異動- 羅康瑞先生計四個月前委任自己女兒羅寶瑜入董事局之後今次是另一次的大股東動作；瑞安物管1994年開業至今25年從沒有注入上市公司，可見瑞安物管是羅先生的私人珍藏，每年為他提供幾百萬的零用錢，為何今天以相對便宜的價錢把它注入瑞安建業呢？羅先生等錢用？肯定不是，原因好簡單羅生今年單是從瑞安房地產末期息分派大約3.9億會為區區3千五百 萬 賣掉全家之寶？但瑞安物管每年帶來五、六百萬利潤相對瑞安建業算是久旱逢甘露！在短短四個月內兩項大股東的異動使我懷疑羅生賣掉瑞安建業的想法可能已經改變？當以後要計算瑞安建業真正價值的時候可能要減掉賣殼所產生的利潤。 縱觀上述兩點及上年的回購動作，看來買盤的機會下降，但有冇機會分拆瑞安建築獨立上市呢？因為今次收購瑞安物管之後若分拆瑞安建築上市，咁餘下集團瑞安物管加國內的物業收租資產財務上能獨立生存及運作從而獲得聯交所的批准分拆瑞安建築獨立上市機會變得有可能。（但國內運作要賺錢應該要一年半載） 分柝瑞安建築好處多？一來可以釋放瑞安建業的價值因為瑞安建築每年盈利約1.5億，如果給她五倍市盈率即瑞安建築市值7.5人億不成問題，若不是IPO瑞安建築，那麼獨立上市後的瑞安建築每股市價應該$2. 二來前年一班建築老臣以1千五百萬買了15%建築業務股權，如果能獨立上市他們這兩年把建築業務重回正軌的努力將得到更好的回報，更能靈活及體現他們投資的成果，他們可以選套現或留低，充分反映羅生對員工照顧周到。三來多一只地產收租殻對大股東百利而無一害。 結論保持貨有比例，因為現時資產淨值尚有$7.5，現仍然非常平宜及安全；若以上估計在一兩年來成事回報率亦相當可觀，當然作為積極型投資者我將會主動向管理層發信發問瑞安建業長遠策略、資產變現是否已改變？